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如何判断一套房究竟笋不笋?
发布日期:2019-10-28 21:11   来源:未知   阅读:

  里面内含更重要的关键点是:怎么判断这小区某套房是否笋价?是否适合入手?要说清楚这个问题,我们必须从根缘开始捋清楚。

  我们很久之前就学懂了这样一条基本原理:一切的商品都是价格围绕价值上下波动。

  我们懂得苛责价格是由生产成本决定的这条谬论,自然也明白出现地王两年后房价就要地王价*2这样的论调是如此的苍白无力了。

  我们清楚价格取决于供需关系。供给、需求一方面体现的就是这商品的价值,但另一方面“供需”这价值却又受价格的影响。

  如果以全社会所有行业商品来看待,以经济学的严谨性,这结论是必须这样写的:

  价格体系是任何一个行业和其他所有行业的联系,各行各业所作的决定,都在互相影响,某行业预期的的升降,决定了此行业商品未来的供给和需求。

  决定这小区房价的恰恰是周边各小区的联动,以及远近各板块小区变动,彼此互相影响,而某板块预期的升降,决定了这片区房子未来抢手还是不抢手。

  我们要判断这小区某房子究竟卖多少钱,值多少钱,心里必须有一把区域预期的梯尺。

  二手房价这尺子其实是很多元化复杂的,我们要想更简单认识这把尺子,可以拿开发商开刀,一手开发商会给我们简单直白很多的价格梯度。

  南部大门是主干道+会所,北部是山林小道,东面马路临近小学和小产权房、支道,西面不远处是医院、次干道。

  6栋东南朝向,高层全视野,而低层绿化园林,又不像5栋饱受球场噪音影响,至于1-4栋外围一带分别医疗、马路噪音、学校噪音。

  旁边已经有新房发售,而这盘自称品质比之更硬,那自然就是要贵点了,我打开传奇私服网站 他总会跳的别的链接上 其他网站不会 只要传开发商如何定价呢?

  我们这里还是需要仔细研究各栋楼层跟小学、小产权房、医院之间的距离,还有主干道、次干道、支道、小道之间的噪音粉尘影响,附加上整个楼层能够看到的景观视野,在整体小区栋数分出个abc等级排列之后,再细分到每一栋不同楼层之间的价格差异。

  对于一般用心的楼盘来说,既然敢称得上是品质盘了,那么朝向和户型都是相差无几的。如果你发现一个楼盘,竟然东南西北中都有分布,那这个楼盘必然恶劣,除了花心思用尽每一分容积率,挤出更多一点建筑面积之外,别无其他所图了。易拉罐手工怎么做?!除非地段特好,否则这样的楼盘后续也是挺堪忧的。

  为了各位更容易直观一点,我们拿刀横截面一切,把所有户型都以同一水平面看待。以一手开发商的营销定价角度来说,撇开朝向和户型,剩下考虑的就是景观、噪音。

  朝向:户型:景观:噪音=1:1:3:5,为什么噪音权重大,因为眼可以选择不看,但是耳不能选择不听。

  全部都是现楼的一手开发商销售时候能够展示出来的优劣点,期楼的话就仅凭幻想了。

  这是横切面的情况,那么竖切面我们也是必须要关注的,那就是从1楼到顶楼的价格梯度了。

  每层之间的价差大概就是这个参数之间。对于大概18楼小高层来说,中间楼层是均价,价格竖向居间从1楼到顶楼是一个逐渐升高的过程,除非是顶复,否则一般而言次顶楼最贵,一楼最便宜。而对于高层超过40楼而言,这就是一个先高后低的过程,中高层会最贵,然后往上慢慢降价,一楼始终还是最便宜的。

  一般低层如2-5楼参数应用0.5%,中高层应用0.7%,高层又重归0.5%。如果是四楼、十四楼这些忌讳楼层,那就适当在加大一点参数,再便宜点。

  有时候有些特别的情况,比如某些楼层是厅出阳台,某些楼层是房出阳台,那开发商也是会酌量在每层不同的户型有大概3%-5%的定价差异。

  我们只要掌握了开发商的套路,那你自然就可以比较科学地找出开发商定价空隙,因为你知道它便宜的原因,而当你幸运碰到开发商有误判定价的时候,你便可以择机而入,这就是低于价值的新房笋盘价。

  新房售罄时候留下的一些尾货,开发商已经完全回款,对尾货漠不关心,销售对此只求放手,不求啥价,此时你或者能淘到定价奇笋的货。比如我们王总,就在去年年底,在一片成交均价二万的区域中,逮到了某盘顶楼尾货。

  终于轮到二手房子了,这不容易么,我们也了解了一手房的定价套路了,照着套用不就行了?

  一手梯度价格在二手市场里是最容易分崩离析的,二手要看货(户型),而货会时过境迁,区域及预期就是最大的变量。

  我们当然也可以就二手房子制定一系列的参考数据,比如与同地段的新房价格对比、比如楼龄朝向、比如楼层参数价差、比如学位、比如小区环境、比如物业、比如房子装潢,都可以列出权重,但这些在区域、预期中统统是排在后面的。

  2009年,天河:越秀:荔湾:海珠:白云:黄埔(不含萝岗):番禺均价梯度约为1.6:1.5:1.1:1.0:0.8:0.7:0.6。

  2019年,天河:越秀:荔湾:海珠:白云:黄埔(不含萝岗):番禺均价梯度变为4.8:4.5:3.3:3.9:3.0:3.3:2.8。

  天河越秀十年的时间依然是第一梯队;第二梯队由荔湾、海珠则变成了海珠、荔湾;第三梯队从白云、黄埔、番禺变成了黄埔、白云、番禺。

  在老城中海珠的力度不及天河越秀,但是跟原本势均力敌的荔湾已经拉开了差距了。而白云,也明显弱于黄埔、番禺。

  城市的发展方向,是赤裸裸刻在房价的脉络上。你要问南沙在哪里?sorry十年前南沙还不是那么有名。

  这是广州各区域梯度的变化过程,归纳来说,就是老城依旧有老城的余威,天河越秀始终还是市中心,但梯度已经往东往南倾斜了。

  如果我们加上天河越秀的高价房价,大概可以自西向南向东,得到下列的价格梯度图:

  然而问题还没解决,我们还没知道,细化到微观角度,区别到某小区某个具体户型,究竟怎样才算是值得买入的笋价?

  细分到各个区域,每个楼盘报价皆不相同。部分品质姣好的房子,或者内在学位、轨道有突变潜力的,便可以在此价格范围上添枝加叶。

  实在要给个参考指标的话,可以在预期笋价基础上加钱,大概优质学位+15%,次优学位+10%,东南朝向通透+5%,每层楼差+0.7%,楼龄物业环境优秀的+5到8%,梯户比低的+5%,放盘量占总户数比低于2%的+5%,离地铁多站合汇点近的+15%。所以如果全部都很优秀,比如笋价加价50%以上,也是大有可能的。

  但对于部分已经触碰到区域顶峰价格之楼盘,你唯一可以选择的就是回避。比如天河公园的天逸,比如增城新塘的凤凰城云顶,更比如南沙湾海景房超三万之选。

  两个相邻楼盘之间,价格从6w到4w的梯级变化,同一楼层间相近户型因为朝向有4w到3w的异同。难道只有便宜的才笋吗,非也,这可能都是笋价。

  展开全部其实最简单的就是看抢不抢手,首先好的地段好的房源没点关系没点门路基本你是买不到的,因为地产公司员工的亲戚朋友会比你先知道,政府人员的亲戚朋友也会知道,升值空间越大越轮不到你头上。然后就是一般的房源,升值空间有但是不大,周边绿化配套什么都比较普通,这种一般就看地区营销水平了,不过这种房才是一般人需求的,不论刚需还是投资都是不错的,而且房地产公司不会一次性清盘,一般一次放多少套出来一次放多少套出来这样保证每个月都有销售额。然后就是比较差的,因为各种原因导致成本高又不能降价卖,只能靠营销去想办法,这种就是要避开的。



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